Reforma integral de un piso: cómo plantearla paso a paso

Salón reformado con parquet en espiga, chimenea blanca y paredes con boiserie

Cómo plantear la reforma integral de un piso paso a paso: qué decidir antes, qué pedir en el presupuesto, permisos e IVA en Valencia y orden de la obra.

Reformar un piso entero da vértigo: hay muchas decisiones, muchos gremios y bastante dinero en juego. La buena noticia es que casi todo lo que sale mal en una reforma integral se puede evitar con orden y decidiendo a tiempo. Te contamos cómo la planteamos nosotros, paso a paso.

1. Qué quieres y cuánto quieres gastar

Antes de llamar a nadie, siéntate con quien vaya a vivir en la casa y haced dos listas: lo que no funciona hoy (poca luz, cocina pequeña, falta de armarios, un solo baño…) y lo que os gustaría tener. Pensad también en los próximos años: si vienen niños, si alguien trabajará desde casa, si queréis que la vivienda sirva cuando seáis mayores.

Y ponle una cifra máxima a la reforma, con un margen para imprevistos. En pisos antiguos siempre aparece algo al abrir: una viga, una bajante vieja, un suelo a distinta altura.

2. Visita y proyecto

En la primera visita medimos, hacemos fotos y escuchamos. Con eso preparamos la propuesta: la nueva distribución (qué tabiques se tiran o se mueven), los baños, la cocina, los armarios, los suelos, la iluminación y las instalaciones. Te la enseñamos en imágenes 3D fotorrealistas de cada estancia, para que veas tu casa terminada y puedas cambiar lo que quieras antes de empezar.

Este es el paso más importante. Cada decisión que se toma aquí es una sorpresa menos en obra.

3. Un presupuesto que se entienda

Un buen presupuesto de reforma no es una cifra redonda. Pide que venga desglosado por partidas y comprueba que incluye:

Demoliciones y retirada de escombros.
Instalaciones: electricidad, fontanería, desagües, climatización.
Albañilería, falsos techos, alicatados y suelos.
Carpintería: puertas, armarios y ventanas, si se cambian.
Pintura y acabados.
Cocina, baños y mobiliario, con modelos y acabados concretos.
Permisos, tasas y seguridad y salud.

Si algo no aparece, pregunta si está incluido. Lo que no está escrito es lo que luego se discute.

4. Los permisos

Una reforma integral necesita permiso del ayuntamiento. En Valencia, la mayoría de reformas de vivienda que no tocan la estructura principal del edificio se tramitan con una declaración responsable: se presenta antes de empezar, con la documentación técnica, y se pagan la tasa y el impuesto de obras (el ICIO, que en Valencia es hoy un 4 % del presupuesto de ejecución material). Si cambias la distribución, el ayuntamiento pide además una memoria técnica firmada, planos del estado actual y reformado y el nombramiento de un técnico que dirija la obra.

Si el edificio está catalogado, o la obra toca la estructura o la fachada, el trámite cambia. Y cada municipio tiene su propia ordenanza: en Moncada, Picassent o Cullera no es igual que en Valencia. Lo comprobamos para cada obra. Conviene también avisar a la comunidad de vecinos de las fechas y del uso del ascensor.

5. El IVA de la reforma

Las obras de renovación de una vivienda pueden llevar un IVA del 10 % en lugar del 21 % si se cumplen los requisitos de la ley del IVA: que sea tu casa para uso particular (o una vivienda alquilada como vivienda habitual), que se construyera o rehabilitara hace más de dos años, que los materiales que aporta quien hace la obra no superen el 40 % del importe, y que pagues con tarjeta, transferencia o cheque nominativo. Los muebles y electrodomésticos que se compran aparte llevan su propio IVA. Pregúntalo antes de firmar para saber qué cifra final vas a pagar.

6. La obra, en orden

Cada reforma es distinta, pero el orden suele ser este:

Protección de zonas comunes y demoliciones.
Instalaciones nuevas: electricidad, agua, desagües y climatización.
Tabiques, falsos techos y regatas cerradas.
Alicatados, solados y, si hay parquet, su colocación o acuchillado.
Carpintería: puertas de paso y armarios.
Pintura.
Montaje de cocina, baños, iluminación y muebles a medida.
Limpieza final.

Durante la obra te mandamos fotos de cómo avanza y estamos en contacto con los gremios, para que no tengas que estar allí cada día.

7. La entrega

Antes de dar la obra por terminada, revisa la casa con calma: que las puertas cierran bien, que los enchufes y luces funcionan, que no hay golpes ni juntas mal rematadas. Apunta lo que veas y se repasa. Guarda las facturas, las garantías de los electrodomésticos y los planos de las instalaciones: te harán falta el día que haya que tocar algo.

Si quieres ver una reforma integral de principio a fin, en este piso del centro de Valencia tienes el 3D, la obra y el resultado.

Nuestro consejo: dedica más tiempo al proyecto que a buscar el presupuesto más barato. Una reforma bien pensada sobre el papel se hace antes, cuesta lo que se dijo y no te obliga a improvisar con la casa abierta.

Áurea Ponz de Tienda · Diseñadora de interiores · Colegiada CDICV nº 0163